Tienes 10.000 € extra y tu banco te ofrece amortizar la hipoteca. La pregunta clave: ¿reducir el plazo o la cuota mensual? La respuesta depende de tu situación financiera, pero matemáticamente hay un ganador claro.
Cómo funciona la amortización anticipada
Cuando amortizas, devuelves capital antes de lo previsto. El banco recalcula tu hipoteca de dos formas:
- Reducir cuota: Mantienes el plazo, pagas menos cada mes
- Reducir plazo: Mantienes la cuota, terminas antes
En ambos casos pagas menos intereses totales. La diferencia está en cuánto ahorras.
Ejemplo: Hipoteca de 180.000 € al 3% TIN, 25 años
Cuota mensual: ~853 €. Amortizas 15.000 € en el año 5:
| Opción | Nueva cuota | Nuevo plazo | Intereses ahorrados | |--------|-------------|-------------|---------------------| | Reducir cuota | ~782 € (-71 €) | 20 años | ~8.200 € | | Reducir plazo | ~853 € (igual) | 16,5 años | ~12.400 € |
Reducir plazo ahorra ~4.200 € más con la misma amortización.
¿Por qué reducir plazo ahorra más?
Los intereses se calculan sobre el capital pendiente × tiempo. Al acortar el plazo, el capital pendiente desaparece antes, reduciendo la base sobre la que se aplican intereses durante más años.
Cuándo SÍ reducir cuota
- Apretado de caja: Necesitas los 70 €/mes de alivio para vivir
- Deudas caras pendientes: Tarjetas al 20%+ tienen prioridad sobre la hipoteca al 3%
- Incertidumbre laboral: Liquidez mensual > ahorro a largo plazo
- Sin fondo de emergencia: Mejor tener colchón que plazo corto
Cuándo reducir plazo
- Ingresos estables y fondo de emergencia cubierto (6 meses)
- No tienes deudas al tipo superior a la hipoteca
- Quieres maximizar el ahorro en intereses
- Cerca de la jubilación y quieres vivir sin hipoteca
Comisiones y letra pequeña
Desde 2019, la comisión máxima por amortización anticipada es:
- Hipoteca variable: 0,15% del capital amortizado (primeros 3 años), 0,10% después
- Hipoteca fija: 2% (primeros 10 años), 1,5% después
Siempre pide la simulación por escrito al banco antes de decidir.
Estrategia híbrida inteligente
- Mantén fondo de emergencia de 6 meses
- Amortiza deudas caras primero
- Amortiza hipoteca reduciendo plazo
- Si necesitas flexibilidad, abre línea de crédito (solo como red de seguridad)
Conclusión
Matemáticamente, reducir plazo gana casi siempre. Pero las finanzas personales no son solo matemáticas: si reducir cuota te da tranquilidad y evita endeudarte de nuevo, también es válido. Simula ambos escenarios con nuestra calculadora de hipoteca.